गृह खरेदीदारांच्या हितासाठी प्रत्येक प्रकल्पासाठी आता तीन बँक खाते नोंदणी करण्याचा महरेराचा प्रस्ताव

मुंबई, 19 मार्च 2024: घर खरेदीदारांचे हित अधिक सुरक्षित आणि संरक्षित व्हावे यासाठी गृहनिर्माण प्रकल्पाच्या आर्थिक व्यवहारात अंगभूत शिस्त अतिशय महत्त्वाची आहे. म्हणून आता महारेराने यासाठी अनुपालनाची हमी, कार्यक्षमता, पारदर्शकता, जबाबदेयता वाढून खात्यांच्या वापरात समानता यावी यासाठी एकाच अनुसूचित बँकेत, एका प्रकल्पाचे ‘संचलन खाते’, ‘विभक्त खाते’ आणि ‘व्यवहार खाते’ असे 3 खाते ठेवण्याचा प्रस्ताव आपल्या सल्लामसलत पेपर मध्ये जाहीर केला आहे . ही खाती विकासकाचे नाव आणि प्रकल्पाचे नाव यांच्याच नावावर काढायचे आहेत. हे खाते उघडताना बँकेने हा तपशील महारेराच्या संकेतस्थळावरून पडताळून घ्यायचा आहे. शिवाय हा प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या तारखेला या खात्यातील सर्व व्यवहार थांबवायचे आहेत. प्रकल्पाला महारेराने मुदतवाढ दिल्याशिवाय त्या खात्याचा वापर करता येणार नाही. विकासकाला प्रधिकाऱ्याच्या पूर्व परवानगीशिवाय बँक खाते बदलता येणार नाही.

संचयन व विभक्त खात्यांवर कुठलीही यंत्रणा, कुठल्याही कारणांसाठी टाच आणू शकणार नाही ,असेही कायदेशीर संरक्षण यात प्रस्तावित आहे.

हा निर्णय स्थावर संपदाशी संबंधित अनेकांना प्रभावित करणारा असल्याने या प्रस्तावाचा सल्लामसलत पेपर (discussion paper) महारेराच्या संकेतस्थळावर जाहीर करण्यात आला आहे. सर्व संबंधितांनी याबाबतच्या
सूचना, हरकती, मते 15 एप्रिल पर्यंत [email protected] या इमेलवर पाठविण्याचे आवाहन महारेराने केले आहे.

सध्या विकासक ग्राहकांकडून वेगवेगळ्या कारणांसाठी पैसे घेतात व वेगवेगळ्या खात्यात जमा करतात.त्यामुळे त्यावर नियंत्रण ठेवणे कठीण जाते. मात्र या नवीन प्रस्तावात ग्राहकांकडून जमा होणारे ,फक्त सरकारी कर, चार्जेस वगळून, सर्व पैसे मग ते पार्किंग साठी असोत की किंवा सुविधांसाठी (amenities) असोत ते एकाच खात्यात जमा करावे लागतील. शिवाय या खात्याचा क्रमांक विक्रीकरारा मध्ये नमूद करणेही बंधनकारक आहे. व घरखरेदीदारांकडून घेतला जाणारा पैसा फक्त या खात्यातच जमा करणे बंधनकारक राहील.

विभक्त खाते हे स्थावर संपदा अधिनियम 2016 कलम (4),(2),(I), (D) मधील तरतुदीनुसार प्रकल्पाची जमीन आणि बांधकामावरील खर्चासाठी किमान 70% रक्कमेसाठी राहील. विकासकाने संचलन खात्यातून घरखरेदीदारांकडून वेळोवेळी येणाऱ्या पैशातून किमान 70% रक्कम विभक्त खात्यात आणि जास्तीत जास्त 30 टक्के रक्कम व्यवहार खात्यात नियमितपणे वळती होण्यासाठी बँकेला स्थायी लेखी सूचना ( auto sweep) देऊन ठेवायच्या आहेत. या खात्यातून धनादेश, ऑनलाईन बँकींग, क्रेडिट कार्ड, डेबिट कार्ड किंवा इतर कुठल्याही पध्दतीने पैसे काढले जाऊ नये, असे महारेराने सुचवले आहे.

घरखरेदीदारांना नोंदणीपत्र देताना(Allotment letter) , खरेदीकरार ( Agreement for Sale) करताना विभक्त खात्यातील रकमांचा उल्लेख बंधनकारक आहे.

विकासकाला विभक्त खात्यातून जमीन, बांधकामाशिवाय प्रकल्प बांधकामासाठी घेतलेल्या कर्जाचे व्याज, नोंदणी रद्द केल्यास पैसे परत करणे, तसेच महत्त्वाचे म्हणजे घरखरेदीदाराने जर नोंदणी रद्द केली तर परत द्यावी लागणारी रक्कमही 70% रक्कम यातून तसेच नुकसान भरपाई , त्यावरील व्याज या मधून देता येईल. तसेच मूळ रकमेपैकी 30% रक्कम विकासकाच्या व्यवहार खात्यातून द्यावी लागेल.

व्यवहार खाते हे विकासकाचे खाते राहणार असून जमीन, बांधकामाशिवाय प्रकल्पाशी संबंधित इतर खर्चासाठी वापरायचे आहे.

याशिवाय अनेक विकासक प्रकल्पाची जमीन किंवा सदनिका किंवा एकूणच प्रकल्प गहाण ठेवून वित्तव्यवस्स्था करीत असतात. याची घरखरेदीदारांना कल्पना नसेल तर भविष्यात अडचणी निर्माण होऊ शकतात. म्हणून विकासकाने धनकोचे नाव, पत्ता, व्यवहार दिनांक, मंजूर रक्कम, काढलेली रक्कम, शिल्लक रक्कम, गहाणखताचा समग्र तपशील आणि अद्ययावत सरसाईचे प्रकल्पाच्या सनदी लेखापालाने प्रमाणित केलेले प्रमाणपत्र त्यांच्या UDIN क्रमांकासह सादर करणे , उघड करणे अत्यावश्यक असल्याचेही प्रस्तावित केलेले आहे.

याशिवाय महारेराने बँकेचे हे समग्र व्यवहार प्रस्तावित केल्यानुसार सुरळीतपणे व्हावे यासाठी या प्रस्तावात बँकानाही स्पष्ट निर्देश देऊन त्यांचीही जबाबदारी निश्चित करण्याचे प्रस्तावित केलेले आहे. यात बँकांनी खाते उघडल्यानंतर विकासकासह महारेरालाही लेखी कळवावे. विकासकाला विभक्त खात्यातून प्रकल्प वास्तुशास्त्रज्ञ, प्रकल्प सनदी लेखापाल आणि प्रकल्प अभियंता यांच्या विहित प्रमाणपत्राशिवाय पैसे वितरित करू नये. या खात्यांवर कुठलाही भार (encumbrances), कुठल्याही तिसऱ्या पक्षाचा हक्क राहणार नाही. कुठल्याही यंत्रणांकडून या खात्यांवर टाच येणार नाही याचीही काळजी घेण्याची पूर्ण जबाबदारी बँकेची राहील, असेही प्रस्तावित करण्यात आले आहे.

महारेरा अध्यक्ष अजोय मेहता : कुठलाही गृहनिर्माण प्रकल्प व्यवस्थितपणे आणि निर्धारित वेळेत पूर्ण होण्यासाठी त्या प्रकल्पात वित्तीय शिस्त आणि त्याचे सनियंत्रण हा अत्यंत महत्त्वाचा भाग आहे. गाभा आहे. स्थावर संपदा क्षेत्रात पारदर्शकता, जवाबदेयता येऊन त्याची विश्वासार्हता वाढावी यासाठी हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. म्हणून महारेराने या आर्थिक व्यवहाराचे आणखी सूक्ष्म संनियंत्रण करता यावे यासाठी एकाच बँकेत संचलन, विभक्त आणि व्यवहार खाते प्रस्तावित केले आहे .घर खरेदीदारांकडून येणारा पैसा इतरत्र वापरला जाऊ नये, यासाठीच हेतूतः तो एकाच खात्यात पूर्णपणे जमा करण्याची तरतूद करून तो विभक्त आणि व्यवहार खात्यात केवळ स्थायी निर्देशाद्वारेच वितरित केला जावा , असेही हेतुतःच बंधनकारक केलेले आहे.
सूचना, हरकतींचा कालावधी संपल्यानंतर आलेल्या सूचनांचा साकल्याने विचार करून, ग्राहकहिताला सर्वोच्च प्राधान्य देऊन याबाबत अंतिम निर्णय घेतला जाईल. त्यातून ग्राहकहित संवर्धित होण्यासोबतच स्थावर संपदा क्षेत्राची विश्वासार्हता आणखी वाढायला मदतच होणार आहे.